Mutuo 100%. Le soluzioni più economiche e quelle più sicure per un mutuo pari al cento per cento del prezzo.

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I mutui difficili

Il Mutuo al 100%

A differenza del passato quando il mutuo al 100% era la norma, oggi chi non dispone di acconti per l'acquisto della casa si trova in difficoltà nell'ottenimento di un mutuo totale.

Perché succede? Come riuscire a ottenerlo oggi?

Indice della pagina:



Perché è così difficile ottenerlo

Le ragioni sono in parte tecniche e in parte cautelative.

Rispetto alle prime bisogna ricordare che la normativa sul Credito Fondiario vieta di superare l'80% del valore immobiliare, salvo nei casi decritti sotto al sottotitolo "Le soluzioni più efficaci" (articolo 38 del Testo Unico Bancario e Delibera CICR del 22 aprile 1995).

In passato tale rapporto veniva rispettato anche nel caso dei mutui pari al 100% del prezzo ricorrendo a periti compiacenti che valutavano la casa più di quello che valeva. Bastava innalzare il valore di ¼ per riuscirci. Sebbene poco lineare tale consuetudine non veniva contrastata dalle banche, interessate più a conquistare quote di mercato che a fare le pulci alle perizie.

Peraltro ciò appariva tollerabile in virtù dell'inarrestabile rivalutazione immobiliare che aveva finito per collaudare il meccanismo. Perché anche quando il debitore smetteva di pagare, ora che intervenivano le procedure esecutive le case arrivavano ad assumere veramente il valore specificato anni prima.

Poi, quando la crisi immobiliare ha eroso i valori degli immobili provocando nel contempo una crescita del numero di mutui impagati, le banche si sono spaventate e hanno cambiato intendimento, fino al punto di limitare enormemente la concessione di mutui con LTV (Loan To Value) superiori al 60-70% tra il 2012 e il 2014.

Sebbene i maggiori timori siano stati ora superati, continua a prevalere un atteggiamento prudente sia da parte delle banche che degli organi di controllo, intenzionati ad allontanare rischi per il sistema creditizio. Così ottenere un mutuo al 100% ricorrendo a una sopravalutazione è diventato piuttosto difficile.

Vi sono poi le considerazioni puramente bancarie correlate al rischio. In primo luogo perché a ragione o a torto gli istituti di credito tendono a considerare solvibili le persone in proporzione alla liquidità di cui dispongono. Poi perché se il pagamento delle rate venisse a mancare, la quota versata come acconto fungerà da ammortizzatore sul modesto recupero prodotto dalla vendita dell'immobile all'asta. Infine perché si ritiene che quanto maggiore è stato il contributo dell'acquirente mediante risorse proprie, tanto più grandi saranno gli sforzi che profonderà per evitare che l'immobile gli venga espropriato.

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L'espediente della perizia esuberante

Sebbene questa soluzione venga tutt'oggi promossa e promessa da alcuni mediatori creditizi, bisogna realisticamente rendersi conto che gli spazi di cui dispone sono ormai piuttosto contenuti.

Va infatti considerato il rafforzamento della tendenza normativa a normalizzare i valori, a tutela degli investitori che si troveranno a impiegare i loro risparmi in titoli garantiti da mutui.

Ad esempio le attuali disposizioni di trasparenza stabiliscono che "per la concessione di finanziamenti garantiti da ipoteca, il finanziatore applica standard affidabili di valutazione degli immobili residenziali" (Provvedimento Banca d'Italia 29 luglio 2009, Sezione VI-bis, Articolo 5.4). Per favorire l'acquisizione del principio l'ABI (Associazione Bancaria Italiana) ha definito precise Linee Guida che in base al loro principio ispiratore "mediante l’aggiornamento a principi e standard, internazionalmente riconosciuti… consentono di eseguire valutazioni degli immobili improntate a criteri di massima trasparenza, certezza ed economicità".

Per assecondare questi orientamenti le banche stanno cessando di assegnare la redazione delle perizie a singoli professionisti, affidandole piuttosto a grosse aziende che appaltano ciascuna centinaia di tecnici cui vengono imposti canoni intesi a garantire valutazioni affidabili e poco sensibili ai bisogni del cliente.

Chiaramente ci saranno casi particolari in cui l'opportunità di una valutazione che supera il prezzo risulta un po' più ampia. Sono di solito quelli in cui il venditore ha la necessità di realizzare in tempi stretti ed è perciò disposto ad accontentarsi di una cifra inferiore a quella realizzabile avendo a disposizione diversi mesi. O quelli tipici di cui si parlerà al successivo sottotitolo "Casi favoriti".

Non bisogna invece pensare che sia possibile stimare per l'immobile il prezzo che aveva prima della crisi immobiliare, perché la svalutazione esplicitamente certificata dai borsini immobiliari non potrà essere trascurata dal perito. La valutazione tenderà infatti a individuare un valore di vendita realizzabile al momento attuale, il che restringe i margini di manovra amministrabili sollecitando una valutazione generosa.

Infine, e non da poco, bisognerà comunque verificare se l'istituto che concederà il mutuo pretende di usare il criterio piuttosto diffuso che definisce il valore come "il più basso tra prezzo di acquisto e valore di perizia". Qui i comportamenti sono diversi da banca a banca, ragion per cui sul tema conviene affidarsi a un esperto del credito, come quelli messi gratuitamente a disposizione da TeleMutuo.

Quando si decide, scelta divenuta poco consigliabile, di affidarsi a un mediatore creditizio che promette miracoli nella valutazione bisognerà restare con il fiato sospeso fino alla fine. E soprattutto sapere come cavarsela qualora l'importo di mutuo desiderato venisse compresso da una perizia meno prodiga delle attese.

Casi favoriti

Esistono situazioni che da sempre risultano favorevoli alla concessione di mutui al 100% e che sono viste di buon occhio dalla maggioranza delle banche. Vediamoli.

Acquisto dell'immobile occupato: è piuttosto comune che chi vende un'abitazione occupata dall'inquilino preveda una consistente riduzione di prezzo, soprattutto quando la facoltà di rescindere la locazione è ancora lontana. In questa circostanza è ragionevole attendersi riduzioni fino al 30% del prezzo, in grado di favorire una perizia che consentirà di arrivare facilmente a un mutuo pari al 100% della somma da sborsare per l'acquisto.

Dismissioni di enti: anche qui la tendenza degli enti proprietari è usualmente quella di realizzare somme inferiori ai valori di mercato, in modo da completare rapidamente le cessioni o favorire determinate categorie di acquirenti. Quasi tutte le banche sono in questi casi disposte a concedere mutui al 100% del prezzo di acquisto, fermo restando che esso non superi l'80% del valore di perizia.

Acquisti all'asta: è noto che il prezzo di aggiudicazione può essere molto inferiore a quello di mercato, anche se non si tratta di una regola assoluta visto che con immobili particolarmente appetibili potrebbe perfino accadere il contrario! Tuttavia in questi casi la possibilità di un mutuo al 100% rimane aperta. Bisognerà però verificare se la banca utilizza a tal fine la perizia redatta a suo tempo del tecnico del Tribunale o una nuova perizia. E' anche bene sapere che numerose banche vincolano comunque il massimo concedibile all'80% del prezzo di aggiudicazione. Anche qui per affrontare l'avventura si rivela utilissima l'assistenza di un tecnico come quelli di TeleMutuo.

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Soluzioni per ottenere il 100%

Veniamo alle soluzioni alternative. In primo luogo vale l'opportunità prevista da alcuni istituti di superare il fatidico 80% ricorrendo ad una polizza fideiussoria. Mediante essa sarà possibile ottenere un mutuo al 100% perché tale ipotesi è ammessa dalla normativa sul Credito Fondiario, che non vieta di arrivare al 100% se la garanzia risulta estesa attraverso una copertura assicurativa.

Il dolore è legato al prezzo da pagare. Alcune banche richiedono che il premio venga sostenuto in via anticipata per tutta la durata del mutuo e questo può determinare un esborso piuttosto significativo. Soluzione migliore appare invece quella della spesa assicurativa caricata sul tasso del mutuo, che così crescerà un po' ma almeno consentirà di farvi fronte riconoscendo semplicemente una rata un po' più alta. Va tuttavia considerato che solo poche banche sono attrezzate con questa soluzione.

In alternativa, quando è possibile, si può tentare la strada più economica di estendere l'ipoteca su altri immobili, propri o dei familiari. Questa soluzione soddisfa sia le esigenze normative che il desiderio di tutela della banca.

Tra l'altro pochi sanno che il coinvolgimento del secondo immobile è solo temporaneo. Infatti quando il rapporto tra il valore di uno solo dei beni e il debito residuo del mutuo scenderà sotto l'80% sarà un diritto del debitore ottenere lo svincolo dall'ipoteca dalla seconda unità. Possiamo augurarci che i valori immobiliari tornino a crescere nei prossimi anni favorendo questa circostanza, ma sappiamo con certezza che il debito del mutuo si assottiglierà ad ogni pagamento. Il piano di ammortamento del mutuo permetterà di prevedere fin d'ora quando il gradito evento potrà presumibilmente verificarsi.

Un'ultima opportunità per ottenere un mutuo al 100% è rappresentata dal Fondo Garanzia Prima Casa. Non è aperto a tutti, ma i criteri di accesso non sono particolarmente restrittivi: non bisogna comprare una residenza di lusso (categorie catastali A1/A8/A9) e non si può essere proprietari di altre abitazioni, eccetto quelle acquisite per successione oppure date in uso gratuitamente a genitori o fratelli.

Va solo considerato che le riserve del Fondo non sono illimitate e pertanto si potrebbe venire esclusi per semplice eccedenza di richieste. Il bello è invece che la domanda di accesso viene inoltrata dalla banca mutuante senza grandi formalità e la risposta arriva entro 20 giorni al massimo. Si tratta di un indirizzo interessante anche se non facilissimo da gestire perché non tutte le banche aderiscono all'iniziativa e ci sono tempi da rispettare per l'utilizzo della garanzia. Con l'aiuto di un consulente come quelli provveduti da TeleMutuo può però rappresentare un indirizzo da sperimentare, quasi per tutti.

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